Faut-il un audit énergétique pour vendre un logement locatif classé F ou G ?

Mis à jour le 27 septembre 2026 · Guillaume Micallef, Velyria

Oui, si le logement est une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G : l'audit énergétique réglementaire est exigé à la vente pour les promesses de vente signées à partir du 1er avril 2023. Il est valable 5 ans, doit être fait avant la mise en vente et remis dès la première visite. Cette obligation concerne la vente, pas la location.

Une obligation de vente, distincte de la décence en location

Deux règles se croisent souvent chez le bailleur et il faut les séparer. La première concerne la location : un logement trop énergivore cesse d'être décent selon un calendrier fixé par la loi, détaillé dans le guide À partir de quand ne pourrez-vous plus louer ?. La seconde concerne la vente : l'audit énergétique réglementaire, qui s'ajoute au DPE quand le logement est mal classé. Vendre un logement loué ne dispense pas de la seconde règle, mais la page du ministère de la Transition écologique consacrée à l'audit ne contient aucune information sur la location : elle ne dit pas comment l'audit s'articule avec un bail en cours, et cet article ne le prétend pas non plus.

Quels logements sont concernés

Selon le ministère, l'audit s'applique aux logements individuels et aux immeubles collectifs d'habitation en monopropriété, c'est-à-dire appartenant à un seul propriétaire ou à des copropriétaires en indivision. L'Anah résume la même idée : maisons individuelles et appartements situés dans un immeuble en monopropriété, d'abord pour les biens classés F ou G.

Le calendrier publié par le ministère est le suivant :

• logements classés F ou G : à partir du 1er avril 2023 (la date qui compte est celle de la promesse de vente, ou de l'acte de vente s'il n'y a pas de promesse) ;
• logements classés E : pour les ventes du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2033 ;
• logements classés D : pour les ventes à compter du 1er janvier 2034.

La page de l'Anah, rédigée en avril 2023, ne mentionne que les classes F et G et l'extension jusqu'à la classe D au 1er janvier 2034. Le palier de la classe E n'y figure pas : il ressort de la page du ministère. Avant une vente, relisez cette page, car la réglementation énergétique évolue régulièrement.

Et pour un appartement en copropriété

La logique de l'audit vise les bâtiments qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété. Le ministère prévoit toutefois un cas particulier : sauf disposition contraire du règlement de copropriété, un lot classé F ou G dans une copropriété horizontale est concerné lorsqu'il s'agit d'un lot indépendant dont les murs appartiennent exclusivement au copropriétaire. Pour un appartement dans un immeuble en copropriété classique, la page du ministère ne décrit pas d'obligation d'audit. En cas de doute sur la nature de votre lot, la situation se règle avec le notaire ou le syndic, pas par déduction.

Ce que contient l'audit

D'après le ministère, l'audit fournit une estimation de la consommation conventionnelle d'énergie primaire et des recommandations de travaux. Il comprend au moins deux scénarios de rénovation visant au minimum la classe B du DPE, avec une estimation des coûts, une analyse financière et les aides disponibles. Il traite aussi la ventilation, le confort et les interfaces entre les étapes de travaux.

Pour un bailleur qui hésite entre vendre et rénover, ce contenu a une valeur propre : il donne un chiffrage de travaux indépendant du devis d'une entreprise. Le guide Travaux et aides pour sortir de la passoire thermique décrit les aides ouvertes aux bailleurs si vous choisissez de conserver le logement.

Qui le réalise, et à quel moment

• Un professionnel indépendant, qualifié et assuré. Pour un logement individuel, le ministère cite notamment des entreprises qualifiées pour l'audit de maison individuelle, des entreprises RGE offre globale ou des diagnostiqueurs certifiés ayant suivi la formation requise. Pour un immeuble collectif, des bureaux d'études qualifiés ou des architectes.
• Une visite sur place obligatoire. L'auditeur ne peut pas sous-traiter l'audit.
• Un tarif libre : le ministère précise que le prix n'est pas réglementé. Demandez donc plusieurs devis.
• Avant la mise en vente : l'Anah indique que l'audit doit être effectué en amont, remis au candidat acquéreur dès la première visite et joint à la promesse de vente.

Durée de validité

L'audit est valable 5 ans, selon le ministère et l'Anah. L'Anah précise qu'il peut être renouvelé si des travaux sont réalisés entre-temps. Le DPE, lui, reste valable 10 ans : les deux documents ne suivent pas le même rythme, ce qui peut obliger à refaire l'audit alors que le DPE est encore en cours de validité. Pour savoir si votre DPE est exploitable, consultez le guide Comment vérifier le DPE de votre logement.

Ce que les sources ouvertes ne permettent pas d'affirmer

• Les sanctions en cas d'absence d'audit : aucune des deux pages officielles consultées n'en détaille. Il n'est donc pas possible de vous indiquer ici ce que risque un vendeur, et il vaut mieux demander au notaire chargé de la vente.
• L'outre-mer : la page du ministère se contredit, l'introduction évoquant une application à compter du 1er juillet 2024 et une question-réponse indiquant qu'elle ne s'applique pas à ce jour. Rien de fiable n'est donc écrit ici.
• L'articulation avec un bail en cours, comme indiqué plus haut.

Vendre ou rénover : par où commencer

1. Retrouver le DPE et vérifier sa validité et sa classe.
2. Déterminer si le bien est une maison individuelle, un immeuble en monopropriété ou un lot de copropriété.
3. Si l'audit est exigé, en demander plusieurs devis à des professionnels qualifiés.
4. Comparer le scénario de vente et celui de rénovation avec la date à laquelle la classe du logement ne sera plus admise en location.

Relouable permet de faire la première étape et la dernière : à partir de l'adresse ou du numéro de DPE, vous voyez l'étiquette, la date à partir de laquelle le logement ne pourra plus être loué et l'écart vers la classe suivante. L'outil ne remplace ni l'audit réglementaire, ni un conseil notarial.

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