Passoires thermiques : à partir de quand ne pourrez-vous plus louer votre logement ?

Mis à jour le 27 septembre 2026 · Guillaume Micallef, Velyria

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus un logement décent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis ceux classés E le 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022.

D'où vient l'interdiction de louer

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a modifié l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit le logement décent. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, et la performance énergétique fait désormais partie des critères de décence, au même titre que l'absence de risque pour la sécurité ou la santé.

Il ne s'agit donc pas d'une interdiction de louer au sens strict : un logement qui n'atteint pas le niveau exigé est considéré comme non décent. Le propriétaire ne peut plus le proposer à la location dans ces conditions, et le locataire en place dispose de recours pour obtenir des travaux.

Le calendrier en métropole

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un niveau de performance minimal qui se durcit par étapes. Pour être décent, le logement doit être classé :

• depuis le 1er janvier 2025 : de A à F (les logements classés G ne sont plus décents) ;
• à partir du 1er janvier 2028 : de A à E (les logements classés F sortent à leur tour) ;
• à partir du 1er janvier 2034 : de A à D (les logements classés E sortent).

Avant 2025, une première marche avait été posée : depuis le 1er janvier 2023, la consommation d'énergie finale estimée par le DPE ne doit pas dépasser 450 kWh par mètre carré et par an. Service Public rappelle ce seuil dans sa fiche sur le logement décent.

La classe prise en compte est celle du diagnostic de performance énergétique en cours de validité. Si vous ne l'avez pas sous la main, le guide Comment vérifier le DPE de votre logement explique où le retrouver et comment savoir s'il est encore valable.

Le calendrier outre-mer

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, l'article 6 prévoit un calendrier décalé :

• à partir du 1er janvier 2028 : de A à F ;
• à partir du 1er janvier 2031 : de A à E.

Quels baux sont concernés

Le ministère de la Transition écologique précise que ces critères s'appliquent aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements et aux reconductions tacites, à partir de chaque échéance. Un bail en cours n'est pas rompu au 1er janvier 2025 : c'est à la prochaine échéance, lorsque le bail se renouvelle ou se reconduit, que l'exigence s'applique. La fiche F2042 de Service Public présente la même grille selon la date du bail : de 2025 à 2027, A à F ; de 2028 à 2033, A à E ; à partir de 2034, A à D.

Les meublés de tourisme sont explicitement exclus de ces mesures par le ministère. Les locations meublées à titre de résidence principale, elles, relèvent bien des règles de décence.

En pratique, un bailleur dont le logement est classé F et dont le bail se renouvelle en 2029 doit avoir atteint au moins la classe E à cette date. Anticiper la date de la prochaine échéance est donc aussi important que connaître l'étiquette.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Le ministère précise que le gel vaut à tous les moments où une hausse serait normalement possible : entre deux locataires, lors du renouvellement du bail et lors de la révision annuelle. Pour un bailleur, un logement F ou G est donc à la fois menacé à terme et figé dès aujourd'hui sur le plan du loyer.

Ce que risque le bailleur

Le logement non décent ouvre des recours au locataire. D'après Service Public, le locataire commence par informer le bailleur par lettre recommandée. Sans solution dans un délai de 2 mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner la réalisation des travaux, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux.

En copropriété, les travaux de performance énergétique touchent souvent des parties communes (toiture, façade, chauffage collectif). Le ministère indique que le juge ne peut pas imposer des travaux au copropriétaire qui démontre avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir l'accord collectif, sans y parvenir.

Comment se préparer

1. Retrouver le DPE en vigueur et vérifier qu'il est encore valable, en particulier s'il a été réalisé avant juillet 2021.
2. Repérer la date butoir : l'année où la classe du logement ne sera plus admise, puis la prochaine échéance du bail.
3. Mesurer l'écart : ce qui sépare la consommation actuelle du seuil de la classe supérieure, et les postes qui pèsent le plus.
4. Chiffrer les travaux et les aides avant de lancer les devis. Le guide Travaux et aides pour sortir de la passoire thermique détaille les dispositifs ouverts aux bailleurs.

Relouable rassemble ces étapes à partir des données publiques de l'ADEME : vous saisissez l'adresse ou le numéro de DPE, et vous voyez l'étiquette, la date à partir de laquelle le logement ne pourra plus être loué, l'écart vers la classe suivante et les principaux postes de déperdition. Relouable ne remplace ni un DPE, ni un audit énergétique, ni un conseil juridique : seul un DPE en cours de validité fait foi.

Pour connaître la date qui concerne votre logement, lancez la vérification gratuite ou consultez d'abord un exemple de rapport.