Un locataire peut-il exiger des travaux dans un logement non décent, et que doit faire le bailleur ?

Mis à jour le 27 septembre 2026 · Guillaume Micallef, Velyria

Oui. Le locataire d'un logement non décent peut demander des travaux : il écrit d'abord au bailleur, puis, après un délai de 2 mois sans réponse ou en cas de désaccord, il peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Le locataire, lui, ne doit jamais cesser de payer de sa propre initiative.

La procédure, étape par étape

Le propriétaire doit fournir un logement décent. Lorsque la performance énergétique ne respecte plus le niveau exigé (voir le guide Passoires thermiques : à partir de quand ne pourrez-vous plus louer), le locataire peut suivre la procédure décrite par Service Public dans sa fiche sur le logement décent.

1. Le signalement écrit. Le locataire signale par écrit au propriétaire ou à l'agence les signes de non-conformité. Service Public recommande la lettre recommandée avec avis de réception. Selon le département, un signalement est aussi possible sur Signal Logement.
2. La réponse du bailleur. Si le bailleur reconnaît le problème, le locataire lui demande par lettre recommandée les travaux prévus et leurs délais. Si le bailleur conteste, le locataire le met en demeure de réaliser les travaux, là encore par lettre recommandée.
3. Le délai de 2 mois. Si la mise en demeure reste sans réponse ou si le désaccord persiste après 2 mois, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

La conciliation est facultative

Avant le juge, une conciliation gratuite est possible auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice. Elle n'est pas obligatoire : le ministère de la Transition écologique précise qu'elle n'est pas un préalable à la saisine du juge, et Service Public indique que la saisine de la commission, ou la remise de son avis, n'est pas nécessaire pour aller devant le juge. Pour un bailleur, c'est pourtant souvent le moment le plus utile pour proposer un calendrier de travaux avant qu'une décision ne lui soit imposée.

Ce que le juge peut décider

Si le juge constate la non-décence, il peut :

• déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai pour les faire ;
• réduire le montant du loyer ;
• suspendre le paiement du loyer et la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux, avec ou sans consignation des sommes à la Caisse des dépôts et consignations.

Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Service Public est explicite : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative, même si le bailleur manque à ses obligations.

Les limites posées au juge

Le juge ne peut pas tout imposer. Service Public et le ministère décrivent deux situations.

• Copropriété, baux signés ou reconduits en 2023 et 2024. Le juge ne peut pas imposer le seuil de consommation si le logement est en copropriété et que le propriétaire démontre qu'il n'a pas pu l'atteindre, malgré des propositions de travaux en assemblée générale et des travaux dans les parties privatives.
• Baux à partir de 2025. Le juge ne peut pas ordonner des travaux de performance énergétique qui présentent un risque de pathologie du bâti, attesté par une note d'architecte, ou qui modifient l'extérieur ou des éléments d'architecture si l'autorité compétente en urbanisme ou en patrimoine les refuse. La charge de fournir les justificatifs pèse sur le propriétaire, et le juge peut reporter sa décision en attendant la réponse de l'autorité.

Ces limites ne dispensent pas le bailleur d'agir : elles se prouvent par des pièces (procès-verbaux d'assemblée générale, devis, note d'architecte, refus écrit), qu'il faut conserver dès le premier courrier du locataire.

Le gel des loyers pendant ce temps

Un logement classé F ou G reste soumis au gel des loyers instauré par la loi Climat et résilience : depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer n'est permise pour ces logements du parc privé. Le ministère précise qu'une hausse ne redevient possible qu'après des travaux permettant d'atteindre au moins la classe E, attestés par un nouveau DPE. Un bailleur qui engage des travaux sous la pression d'un locataire a donc aussi intérêt à faire refaire le diagnostic une fois les travaux terminés, pour disposer de la preuve du nouveau classement.

Les meublés de tourisme sont hors du champ de la décence et du gel des loyers, de même que les baux en cours dont les critères de décence ne s'appliquent qu'au renouvellement ou à la reconduction tacite.

Que doit faire le bailleur dès la première lettre

1. Vérifier le DPE en vigueur et la classe retenue. Le guide Comment vérifier le DPE de votre logement indique où le retrouver.
2. Répondre par écrit, avec un calendrier de travaux réaliste, plutôt que de laisser s'écouler les 2 mois.
3. Chiffrer les travaux et les aides avant de s'engager sur un délai (voir le guide Travaux et aides pour sortir de la passoire thermique).
4. Conserver les preuves de chaque démarche, y compris auprès du syndic en copropriété.

Pour savoir où se situe votre logement avant qu'un locataire ne vous écrive, Relouable affiche l'étiquette, la date à partir de laquelle le logement ne pourra plus être loué et l'écart vers la classe suivante, à partir des données publiques de l'ADEME. L'outil ne remplace ni un DPE, ni un conseil juridique : seul un DPE en cours de validité fait foi, et en cas de litige, l'avis d'un professionnel du droit reste nécessaire.

Vous pouvez lancer la vérification gratuite de votre logement en saisissant l'adresse ou le numéro de DPE.